Immobilienkauf auf Mallorca – auf was sollte ich achten?

Nun heißt es, einen kühlen Kopf zu bewahren und zielgerichtet auf den Plan vom Eigenheim auf der Insel zu realisieren. Nur, wer wirklich alles richtig macht, bekommt eine mallorquinische Heimat, in der er sich gleich wohl und zu Hause fühlt. Hals über Kopf einen solchen Schritt zu gehen, ist unvernünftig und meist nicht von Glück begleitet.

Vor jedem weiteren Schritt muss sich ein Interessent an Wohneigentum in Spanien (zu diesem Land gehört Mallorca ja in Bezug auf Recht und Gesetz) ehrlich eingestehen, wie weit seine sprachlichen Kenntnisse reichen werden. Spanisch zu sprechen ist das eine Thema – doch wie sieht es beispielsweise mit dem mallorquinischen Dialekt aus? Reicht die eigene Sprachbegabung aus, um auch wichtige Gespräche, zum Beispiel Grundstücksverhandlungen oder ein Verkaufsgespräch beziehungsweise Behörden und Notar Termine auch wirklich sicher wahrnehmen zu können? Nicht selten stellt sich heraus, dass Deutsche, die ihr Spanisch überschätzt haben, aus Unwissenheit und wegen sprachlicher Differenzen Probleme bekamen, weil sie eindeutige Erklärungen und Hinweise beziehungsweise Gesetzestexte einfach nicht (komplett) verstanden haben. Deswegen ist es nicht ratsam, als unbedarfter Laie, der das spanische Baurecht und zugleich die Landessprache nicht ausreichend kennt, ohne einen Partner, der sein Handwerk (und Spanisch) versteht, an das Unternehmen Immobilienkauf heran zu gehen.

Mindestens ein zweisprachiger Anwalt, noch besser aber ein Immobilienmakler so wie dieser hier, der vor Ort agiert und Beziehungen zu Rechtskundigen hat und sich selbst auskennt, muss also den Hauskauf (und jedes anders geartete Bau- und Kaufvorhaben im Immobiliensektor) begleiten. Selbst bei einer solchen Zusammenarbeit bleibt es aber natürlich nicht aus, in der Auswahlphase und während des Kaufabschlusses einige Male selbst nach Spanien reisen zu müssen, um an Ort und Stelle alle Gegebenheiten mindestens einmal gesehen und durchgesprochen zu haben.

Den Immobilienkauf gut vorbereiten 

Familie, Freunde, manchmal auch Ungefragte werden nicht mit ihrem (Halb-)Wissen sparen, wenn jemand seinen Plan, nach Mallorca auszuwandern, verlauten lässt. Von verständnislosen Reaktionen bis hin zu Horrormärchen – aus diversen Klatschblättchen und Stammtischkreisen zusammengetragen – wird ein solcher Bauherr in Spe alles zu hören bekommen. Letztendlich wird man verunsichert und weiß nicht mehr, was von den Erzählungen nun wirklich stimmt, und was als der sprichwörtliche Elefant anzusehen ist, der aus der Mücke entstand, die es vielleicht gar nicht gab. Klare Fakten kann man nur von einem wirklich fach- und sachkundigen Menschen erwarten – und schon ist man wieder beim Rechtsanwalt mit Kenntnissen im spanischen Baurecht oder eben dem ortskundigen Maklerbüro angekommen. Ein paar grundlegende Einzelheiten, die es zu berücksichtigen gilt, sind hier auf Anwalt.de gut zusammen getragen.

Wird das erste Gespräch mit Anwalt oder Makler geführt, sollte man sich über einige Dinge bereits im Klaren sein. Kaufen (und notfalls sanieren beziehungsweise renovieren) oder bauen? In welcher Kategorie zwischen Eigentumswohnung, kleiner Finca bis hin zur Villa mit einigem Luxus oder gar einem Landgut mit viel Nutzfläche außenherum? So kann ein finanzieller Rahmen genannt werden, können konkrete Informationen eingeholt werden. Bereits hier spielt eine vielleicht erforderliche Finanzierung eine Rolle, dazu aber später mehr.

Vorsicht – tappen Sie nicht in eine Falle!

Wie bereits erwähnt, gibt es Unterschiede zwischen deutschem und spanischem Baurecht. So besteht in Spanien beispielsweise keine Verpflichtung, einen Immobilienkauf ins Grundbuch eintragen zu lassen. Für einen Kaufinteressenten bedeutet dies, unter Umständen gar nicht nachvollziehen zu können, wer rechtmäßiger Besitzer eines Grundstücks oder einer Wohnimmobilie ist. Um diese Frage zu klären, ist der Weg zum Grundbuchamt unerlässlich. Nur bei absoluter Klarheit in Eigentumsbelangen kann man ohne Restrisiko stolzer mallorquinischer Eigenheimbesitzer werden. Natürlich muss auch der eigene Kauf vom Notar beurkundet und ins Register eingetragen werden. Nebenbei bemerkt: Man findet auch veraltete Grundbucheinträge – war ein Grundstück einst Ackerland, steht dort heute aber eine Villa mit Meerblick, muss dies nicht offiziell beurkundet sein. Dies lässt sich nur durch einen absolut genauen Vergleich zwischen Realität und vorgefundener Eintragung herausfinden. Hier dürfen Garagen und andere Zusatzbauten, eine Nutzungsänderung und anderes nicht vergessen werden.

Ebenfalls vor dem Kauf ist abzuklären, ob andere Menschen Rechte am neuen Besitz haben – Durchfahrts- und andere Wegerechte, Schulden diverser Vorbesitzer und so weiter. Hier kommt wieder die sprachliche Barriere auf den Tisch: Nur, wer das spanische Baurecht kennt, und jedes kleine geschriebene und gesprochene Wort kennt, kann es schaffen, dass ein Grundbucheintrag ohne Belastungen und in korrekter Form besteht, bevor der Kaufvertrag für eine Immobilie abgeschlossen wird. Hier lohnt sich übrigens auch gleich ein Besuch im Katasteramt, wo – ebenfalls anders, als in Deutschland und vielen anderen Ländern – ebenfalls andere (veraltete) Dokumente vorliegen können. Nur, wenn Grundstücksgrenzen und damit verbundene Steuerpflicht bis ins allerletzte Detail geklärt werden können, darf gekauft werden – und hier lohnt sich die Courtage, die man für Makler, Baurechtskenner und Sprach-/Sachverständigen bezahlt allerspätestens.

Den Immobilienkauf (teilweise) durch eine Finanzierung ermöglichen

Kein Immobilienkauf, egal, ob auf Mallorca oder im Nachbardorf zu Hause in Deutschland, darf blauäugig angegangen werden. So muss sich jeder Interessent an einer mallorquinischen Finca, Villa oder auch Wohnung über mehrere Dinge Klarheit verschaffen:

  • Was kostet die Immobilie auf Mallorca?
  • Welche Zusatzkosten (Makler, Gebühren für Behörden, Notar etc.) kommen auf mich zu?
  • Muss ich ein Grundstück erschließen, ein Gebäude renovieren lassen und wenn ja, was kostet das?
  • Wie viel Eigenkapital habe ich? Dies setzt sich aus Sparguthaben, vielleicht aber auch Immobilienbesitz in der Heimat, der noch veräußert werden soll und anderen „Guthaben“ beziehungsweise Vermögen zusammen.
  • Wie hoch ist die maximale Differenz zwischen kompletter Kaufsumme und Eigenkapital?
  • Welche Sicherheiten kann ich bieten – und akzeptiert die kreditgebende Bank diese auch?
  • Welche Rate kann ich stemmen? Vielleicht soll das bisherige Wohneigentum nicht verkauft, sondern vermietet werden, was eine (eventuell unsichere!) monatliche Einnahme bedeutet. Was geschieht mit der Rate im Falle von Krankheit, völliger Erwerbsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit?
  • Wo gibt es die besten Konditionen für diese Finanzierung?

Diese ohnehin nur schnell zusammengestellte Liste ist längst nicht komplett. Man findet im Internet hilfreiche Tipps zur Finanzierung, sollte aber ein persönliches Gespräch bei mehreren Kreditinstituten unbedingt anberaumen. Von Fall zu Fall sind die Voraussetzungen verschieden, weswegen es unterschiedliche Finanzierungsmöglichkeiten gibt: 

  • Finanzierung der Immobilie beziehungsweise Differenzsumme mithilfe der Heimatbank
  • Kreditabschluss bei einer spanischen Bank

Diesbezüglich muss jeder Kaufinteressent den für ihn besten und sichersten Weg finden und dabei bedenken, dass es einige Unterschiede für die Kreditkonditionen (Zinshöhe etc.) gibt. So spielt es unter Umständen eine Rolle, wie die Immobilie auf Mallorca genutzt wird, wie hoch das Eigenkapital ist (natürlich abhängig vom Wert der Immobilie) und in welcher Zeit man die Tilgung des Baudarlehens vornehmen kann/möchte. Eine flotte Tilgung hätte seine Vorteile – doch gibt es eben hier Risikofaktoren. Was ist, wenn ich die vereinbarte Ratenhöhe nicht mehr zu leisten vermag? Vielleicht ist es besser, einen minimal höheren Zins in Kauf zu nehmen, dafür aber auch niedrigere Raten zu zahlen, die auch in „schlechten Zeiten“ vielleicht noch möglich zu machen sind? Wie sich das auf die Kosten für den Kredit über die Gesamtlaufzeit auswirkt, muss von Fall zu Fall errechnet werden, bevor eine endgültige Entscheidung getroffen werden kann.

Wieder nur eine Anmerkung nebenbei: Es gibt wirtschaftlich gesehen günstigere Zeiten für einen Immobilienkauf, aber natürlich auch Phasen, in denen Preise hoch und Kreditkonditionen schlecht sind. Der „Worst Case“ tritt ein, wenn man sich verschuldet, um eine momentan hoch im Kurs stehende Immobilie zu kaufen, diese aber dann ihren Wert verliert. So geschehen bei der weltweiten Finanz- und Immobilienkrise vor wenigen Jahren, bei der überall auf der Erde Immobilienblasen platzten und Eigenheimbesitzer im schlimmsten Fall mit dem Wert ihrer Immobilie die Sicherheit für ihren Kredit nicht mehr abdecken und die Forderungen der Banken nicht mehr bedienen konnten. Das Resultat: Hoher finanzieller Verlust (bis hin zum Ruin) nach einer Zwangsversteigerung. Sprechen Sie also mit Ihrem Bankberater auch diese Möglichkeiten durch, auch wenn ein solcher Fall vielleicht unwahrscheinlich erscheint. Je niedriger die Kreditsumme, umso einfacher natürlich der Mallorca Immobilienkauf.

Die Auswanderung planen – die Formalitäten

Eine direkte Aufenthaltsgenehmigung gibt es innerhalb der EU Grenzen nicht mehr. Jedoch kann man auch nicht „einfach so“ den Koffer packen und nach Mallorca auswandern. So ist es kein Thema, beispielsweise als Resident den Winter auf der Baleareninsel zu verbringen, sofern man die Dreimonatsfrist nicht überschreitet. Wer länger „auf Malle“ bleiben möchte, was im Falle eines Immobilienkaufs ja durchaus wahrscheinlich ist, braucht eine Art Aufenthaltsgenehmigung nach 3 Monaten – und muss sich dazu an das mallorquinische Ausländeramt wenden. Das Verfahren, die „NIE“, also die spanische Steueridentifikationsnummer zugeteilt zu bekommen, dauert lange. Hierzu braucht jeder Wahl-Spanier

  • ein amtliches Ausweisdokument
  • einen Arbeitsvertrag
  • 3 Passfotos
  • das Stammbuch der Familie, sofern weitere Verwandte mit nach Mallorca ziehen.

Nimmt der Immobilienkauf klare Formen an, kann diese „NIE“ auch  beim nächstgelegenen spanischen Konsulat auf Antrag bezogen werden. Ist die Identifikationsnummer nachweislich beantragt, kann das Arbeiten im spanischen Ausland bereits begonnen werden.

Das Fazit für alle, die den Immobilienkauf auf Mallorca beabsichtigen:

Nicht durch die „rosa Brille“ der Verliebtheit in die Insel und in das spanische Flair unbedacht ans Werk gehen, sondern jeden einzelnen Schritt sorgfältig recherchieren, fachmännische Beratung einholen und mit kompetenten Partnern, dafür aber mit sicheren Schritten zur Traumimmobilie auf Mallorca kommen.

Der Immobilienkauf auf Mallorca ist von Schwierigkeiten begleitet, die man ausschließlich durch Zusammenarbeit mit einem lokalen Makler vermeidet.